1- HUKUKUMUZDA KONUYLA İLGİLİ DÜZENLEMELER VE YABANCI KAVRAMI

       "Yabancı kişi" kavramı için öğretide birçok yazarca kabul edilmiş olan klasik tanım Devletler Hukuk Enstitüsinin 1982 yılında Cenevre'de yaptığı toplantısında da kabul edildiği gibi genelde ’’ bir devletin ülkesinde bulunan ve o devletin uyrukluğunu iddiaya hakkı olmayan kimse’’ şeklinde karşımıza çıkmaktadır.

       Cumhuriyet tarihimizle birlikte 18.03.1924 tarih ve 442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesinde ise, yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde arazi ve emlak almaları yasaklanmıştır. Köy Kanununun getirdiği bu yasaklama, 1934 yılında yürürlüğe giren Tapu Kanunu ile yabancıların taşınmaz mal edimini belirli şartlara bağlama şeklinde devam etmiştir. Tapu Kanununun 35. maddesinde yabancıların Türkiye'de taşınmaz mal edinmelerine ilişkin genel esaslar belirlenmiş; 36. maddesinde ise kanuni miras hariç yabancıların otuz hektardan fazla arazi ile köy sınırları dışında kalan alanlarda müstakil çiftlik edinmelerini Bakanlar Kurulunun iznine bağlamıştı. Tapu Kanununun 35. maddesine göre, yabancıların taşınmaz mal edinmesi, prensip olarak 2 şartın gerçekleşmesine bağlıydı. Bu şartlardan biri karşılıklılığın gerçekleşmesi diğeri ise talebin kanunlarda yer alan sınırlayıcı hükümlere uygun olmasıydı.

         Yabancıların taşınmaz mal edinmesine ilişkin şartlar 2003 yılında yeniden düzenlenmiştir. Tapu Kanununun 35. maddesinde yer alan sistem korunmakla beraber daha serbest bir düzenleme getirilmiş, ayrıca uygulamada tereddüt duyulan hususlara tapu genel müdürlüklerince yayınlanan tebliğlerle açıklık getirilmeye çalışılmıştır. Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında 4916 sayılı Kanun¹ ile kanuni miras dışında yabancıların otuz hektardan fazla taşınmaz mal edinmesini Bakanlar Kurulunun iznine bağlayan Tapu Kanununun 36. Maddesiyle, yabancıların köylerde taşınmaz iktisabını yasaklayan Köy Kanununun 87. Maddesi yürürlükten kaldırılmış : Tapu Kanununun 35. Maddesinde bazı değişiklikler ve

¹RG 19.7.2003/25173

eklemeler yapılmıştır. Anayasa Mahkemesi, Tapu Kanununun 35. Maddesini değiştiren 4916 sayılı Kanunun 19. maddesini iptal etmiştir². Bununla beraber, yasal boşluk olması ihtimalini de dikkate alarak iptal kararının Resmi Gazete'de yayımı tarihinden 3 ay sonra yürürlüğe gireceği belirtilmiştir. 29.12.2005 tarihinde kabul edilen ‘’Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair 5444 sayılı Kanun"³ ile Tapu Kanununun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilen 35. maddesi yeniden düzenlenmiş ve Tapu Kanununa bir geçici madde eklenmiştir. İptal kararı, yayım tarihinden itibaren üç ay sonra yürürlüğe gireceğinden 26 Temmuz 2005 tarihine kadar olan süreçte yasal boşluk olmaması için yeni bir düzenlemenin yapılması gerekiyordu. Fakat 5444 sayılı Kanun, oldukça gecikmeli olarak Resmi Gazetede yayınlanmıştır. 7 Ocak 2006 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 5444 sayılı kanunda, Anayasa Mahkemesi tarafından verilen iptal kararının yürürlüğe girdiği 26 Temmuz 2005 tarihinden itibaren ortaya çıkan yasal boşluk 3. maddede yer alan düzenleme ile doldurulmaya çalışılmıştır. 5444 sayılı Kanunun 3. maddesine göre,  bu kanun 26.07.2005 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

            Anayasa Mahkemesi, 11.4.2007 tarihinde⁴ Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile değişik 35. maddesinin 1. fıkrasının dördüncü tümcesini ve 7. fıkrasının bir kısmını iptal etmiştir. 5444 sayılı Kanun ile Tapu Kanununa eklenen geçici 2. maddenin ve 5444 sayılı kanun ile getirilen düzenlemenin geçmişe etkili olarak 26.07.2005 tarihinden itibaren geçerli olmasına ilişkin hükmün Anayasaya aykırı olmadığına karar vermiştir. Tapu Kanununun 35.maddesinin, 11.04.2007 tarihli Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilen hükümleri şöyledir:

        (1) Tapu Kanununun 35. maddesinin 1. fıkrasının dördüncü tümcesinde yer alan "bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir' hükmü.

        (2) Tapu Kanununun 35. maddesinin 7. fıkrasının "… ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite..’’ Bakanlar Kurulu yetkilidir hükmü.

       Tapu Kanununun 35. maddesinin 1. fıkrasının dördüncü tümcesi ile 7. fıkrasının " ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite" bölümünün iptal edilmesinin doğuracağı hukuksal boşluk kamu yararını ihlal edici nitelikte görüldüğünden,  bu tümce ve bölüme ilişkin iptal hükümlerinin gerekçeli kararın Resmi Gazete’ de yayınlanmasından başlayarak üç ay sonra yürürlüğe girmesi öngörülmüştür.

²İptal kararı için bkz. RG 26.04.2005/25797

³Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun: RG 07.01.2006/26046

⁴Anayasa Mahkemesi, E. 2006/35, K. 2007/48, T. 11.04.2007

2- ANAYASA MAHKEMESİNİN İPTAL KARARINDAN SONRA 5444 SAYILI

KANUN İLE DÜZENLENEN TAPU KANUNUNUN 35. MADDESİ

A-5444 Sayılı Kanun ile Düzenlenen Tapu Kanununun 35. Maddesinin İçeriği

1- 5444 sayılı kanunla düzenlenen tapu kanununun 35. maddesi açısından yabancı kavramı:

      Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesinde "yabancı uyruklu gerçek kişiler" ile ‘'yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri" nden söz edilmiştir. Tapu Kanunu, Türk mevzuatında açık, genel bir düzenleme olmamakla beraber konuya açıklık getirmiştir. Bu açıklık, sadece 35. maddenin uygulama alanına giren hususlar için geçerlidir. Bir şirketin Türkiye'de taşınmaz mal edinmesi söz konusu olduğunda, bu şirketin yabancı olup olmadığının belirlenmesinde "yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına" göre kurulmuş olup olmamaya bakılacaktır. Eğer Türkiye'de taşınmaz mal edinmek isteyen tüzel kişiliği haiz şirket başka bir ülkede kurulmuş ise o zaman yabancı sayılacak ve taşınmaz mal edinmesi açısından Tapu Kanununun 35. maddesinin aradığı şartların gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılacaktır.

2- Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak iktisapları:

     Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanunda yer alan iki esaslı şartın varlığı halinde; karşılıklı olmak ve sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere uygulama imar planı veya mevzi imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmaz ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Bu fıkrada belirtilen koşullarla, yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.

      Sınırlı ayni hak tesis edilmesinde karşılıklılığın gerçekleşmesi ve sınırlayıcı hükümlere uyulması gerekir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine rehin tesis edilmesinde herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

3- Yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak iktisap etmeleri:

       Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler. Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile getirilen bu hükmünde, yabancı tüzel kişilerin ancak özel kanunlarda yer alan hükümler çerçevesinde taşınmaz mal edinmelerine izin verilmiştir.

             Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye'de taşınmaz rehni tesisinde karşılıklılık şartı ve diğer sınırlamalar aranmaz.

4- Yabancı dernek, vakıf ve kuruluşların Türkiye'de taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak iktisapları:

             5444 sayılı Kanun ile düzenlenen Tapu Kanununun 35. maddesinin 4. fıkrasına göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. O halde yabancı dernek ve vakıfların Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün değildir.

5- Taşınmaz malların miras yoluyla edinilmesi:

              Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesinin 1. fıkrasına göre, Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet  vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için 1. fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Ölüme bağlı tasarruflarda yukarıdaki fıkralarda belirtilen kayıt ve sınırlamalar uygulanır. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmaz ve sınırlı ayni hakların intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir. Bu durumda karşılıklılık şartının hangi tarih itibariyle aranacağı hususunda doktrinde tartışmalar mevcuttur. Yargıtay kararlarında ölüm tarihi itibariyle karşılıklılığa bakılması gerektiği belirtilmektedir. Velidedeoğlu 'na göre ise yabancılar hiçbir şekilde mirasçılık yoluyla taşınmaz mülkiyeti elde etmemelidir.

6- Bakanlar Kuruluna tanınan sınırlama yetkisi:

         Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesinin 7. fıkrasına göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin; sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özeliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye ve yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.

           Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesinin 7. Fıkrasında Bakanlar Kuruluna iki konuda yetki tanınmıştır. Birincisi, kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları belirlemek. İkincisi, yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını tespit etmek.

7- Askeri bölge ve güvenlik bölgelerine ilişkin düzenleme:

          Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Milli Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Belirtilen bölgeler içerisinde kalması nedeniyle kamulaştırılması gereken ya da tapu siciline şerh verilmesine gerek duyulan parsellere ilişkin bildirimler ilgili idareleri tarafından tapu sicil müdürlüklerine yapılır.

          2644 sayılı Kanunun geçici 2. Maddesine göre, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı. Milli Savunma Bakanlığı tarafından en geç üç ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir. Belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimlerine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askeri makamlardan sorulmak suretiyle, belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.

8-Mevzuata aykırı olarak kullanılan taşınmaz mallar:

            Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile değişik 35. madde hükümlerine aykırı olarak edinilen veya kanuni  zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ile sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

4- YENİ DÜZENLEMEYE GÖRE YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ

MALLAR ÜZERİNDE MÜLKİYET VE SINIRLI AYNİ HAKLARI

• Tapu Kanununda yer alan hükümler

           Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesinin 1. Fıkrasına  göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları edinebilirler. Bu fıkrada, yabancı gerçek kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmesine ilişkin şartlar ve sınırlamalar düzenlenmiştir. Yabancı gerçek kişiler, Türkiye’de sadece işyeri veya mesken olarak kullanılmak üzere taşınmaz mal edinebilir. Söz konusu taşınmazların, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde kalması ve bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazlardan olması gerekir. 5444 sayılı Kanun, taşınmazların işyeri veya mesken olması konusunda ikili bir sınırlama getirmiştir Aynı şekilde "imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazlar’’ şeklindeki sınırlama da yeni bir sınırlamadır. Gene kanunla taşınmazın miktarı açısından da sınırlama getirilmiştir. Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. 5444 sayılı Kanunla getirilen düzenlemeden önce, yabancıların Türkiye'de otuz hektara kadar taşınmaz mal edinmelerinde karşılıklılık ve kanuni sınırlayıcı hükümlere uyulması şartları dışında başka bir şart aranmamıştı. Otuz hektarı aşan edinimlerde Bakanlar Kurulundan izin alınması gerekiyordu. Hatta, kanuni miras yoluyla edinilen taşınmaz mallar otuz hektarı aşsa bile Bakanlar Kurulunun iznine gerek yoktu. 5444 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemede, taşınmazın miktarına ilişkin sınırlama getirilmiştir. Sınırlama ancak Bakanlar Kurulu kararı ile aşılabilirse de Bakanlar Kurulunun yetkisi de daraltılmıştır. Yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir daha fazla arttıramaz.

   Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz mal edinmesine ilişkin sınırlamalar şunlardır:

• Karşılıklılık şartı yerine gelmiş olmalıdır.
• Kanuni sınırlamalara uyulmalıdır.
• Edinilecek taşınmaz, işyeri veya mesken olarak kullanılmalıdır.
• Edinilecek taşınmaz mal, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazlardan olmalıdır.
• Yabancı uyruklu gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçmemelidir. Bakanlar Kurulu yüzölçümü miktarını otuz hektara çıkarabilir.

        Bakanlar Kurulu kararı ile bazı sınırlamaların daha getirilmesi öngörülmüştür.

       (1) Bakanlar Kurulu, yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların illere ve il yüzölçümüne göre binde beşi geçmemek üzere oranını belirlemeye yetkilidir.

       (2) Bakanlar Kurulu, yabancı uyruklu gerçek kişilerin sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel

 koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik   yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri  alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye yetkilidir.

1- Karşılıklılık ilkesi:
     

     5444 sayılı kanun temel ilkeleri aynen korumuştur. Bu ilkeler, ‘’karşılıklılık’’ ve "kanuni sınırlayıcı hükümlere uyulması" dır. Karşılıklılık üç şekilde gerçekleşebilir.

     1)Anlaşmaya dayanan karşılıklılık

     2)Kanuni karşılıklılık

     3) Fiili karşılıklılık

     Karşılıklılığın türü konusunda 5444 sayılı Kanuna kadar olan dönemde yasal bir açıklık yoktu. 5444 sayılı Kanun ile ilk defa karşılıklılığın türü konusunda yasal bir açıklık getirilmiştir. Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesinin 7. fıkrasına göre, karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu hükümde hem hukuki hem de fiili karşılıklılığın birlikte gerçekleşmesi aranmıştır. Karşılıklılığın hukuki açıdan gerçekleşmesi Prf. Dr. Nuray Ekşi'nin görüşüne göre; milletlerarası anlaşmalarla tanınan taşınmaz mal edinme hakkını yani anlaşmaya dayanan karşılıklılığı da kapsamaktadır. Yani, milletlerarası anlaşmalar çerçevesinde gerçekleşen karşılıklılık "hukuki karşılıklılığın’’ kapsamına girmektedir. Çünkü Anayasamıza göre usulüne uygun onaylanan milletlerarası anlaşmalar ulusal hukukun bir parçası haline gelmektedir.
      Tapu Kanununun 35. maddesinin 7. fıkrasında sadece karşılıklılığın türü değil mülkiyet hakkının tanınmadığı devletlerin vatandaşlarına karşı karşılıklılık ilkesinin nasıl uygulanacağı hususunda da açıklık getirilmiştir. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. Örneğin, bir devlet kendi vatandaşlarına ve Türk vatandaşlarına bina mülkiyet hakkını veriyorsa, bu devletin vatandaşları Türkiye'de sadece bu haktan yararlanabilecek, ancak arsa mülkiyeti edinemeyecektir.
2-Sınırlayıcı-kanuni-hükümlere-uyulması:

1. a) Genel olarak
   Diğer bir ilke "kanuni sınırlamalara uyulması" nda kastedilen Türk hukukunda çok sayıda kanunda yer alan yabancıların taşınmaz mal edinmesine ilişkin yasaklamalar ve sınırlamalar içeren hükümlerdir.
     
2. b) Tapu kanununda yer alan sınırlamalar

       Yabancıların taşınmaz mal iktisaplarına ilişkin olarak 5444 sayılı Kanun ile reform niteliğinde bazı sınırlamalar ve yasaklar getirilmiştir. "karşılıklılık" ilkesi ve "kanuni sınırlayıcı hükümlere uyulması" şeklindeki temel esasların yanı sıra getirilen sınırlamaları dört başlık altında toplamak mümkündür.
      

1. aa) Taşınmazın niteliği itibariyle getirilen sınırlamalar:

            Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye'de işyeri veya mesken olarak  kullanmak üzere taşınmazları edinebilirler.
       

1. bb) Taşınmazın miktarı açısından getirilen sınırlamalar:
          

             Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir. Ayrıca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin il bazında edinebilecekleri taşınmazların, illere ve il yüzölçümüne göre  binde beşi geçmemek üzere oranını tespit etmesi için Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir.
           

1.  cc) Alan itibariyle getirilen sınırlamalar:
           

              Edinilecek taşınmazın uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazlardan olması gerekir.
          

1. dd) Hassas alanlarda veya stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından getirilen sınırlamalar:
              ,

            Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin, sulama, enerji , tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile
esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar’Kuruluna,sunulur.
   

1. c) Sınırlayıcı hükümlerin yer aldığı diğer kanunlar
2. aa) Askeri yasak bölgeler ve  güvenlik bölgeleri kanunu:

       2565 sayılı AYBGB Kanununda yabancıların geçici olarak bölgeye girmeleri ve oturmalarının Genelkurmay Başkanlığının iznine tabi olduğu öngörülmüştür (md. 7/c). 2565 sayılı AYBGBK' nin 9(b) maddesinde yabancı gerçek ve tüzel kişiler ikinci derecede askeri yasak bölgelerde taşınmaz mal edinemezler. Yabancılara ait bölgedeki taşınmaz malların tasfiyesine karar vermeye, tasfiye ekli ve şartlarını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir. Yine aynı maddenin (c) bendinin birinci paragrafında, yabancılar izin almadan geçici dahi olsa bölgeye giremezler, oturamazlar, çalışamazlar ve taşınmaz  mal,kiralayamazlar.
        

        Yabancıların iktisap etmek istediği taşınmaz nerede olursa olsun mutlaka yetkili askeri makamlardan bilgi alınmaktadır. Askeri  Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri, Genelkurmay Başkanlığının onayı ile kesinlik kazanmakta ve ilgili komutanlığın 83/5943 sayılı AYBGB Yönetmeliğinin 23-2/B bendi gereğince haritaya bağlı olarak parsel listesi tapu sicil müdürlüğüne gönderilmektedir. Bu bildirim üzerine tapu sicil müdürlüğü tarafından listede belirtilen taşınmaz malların tapu kütük
sayfalarının beyanlar hanesine  ‘’askeri yasak veya güvenlik bölgesi içinde kalmaktadır tarih-yevmiye" şeklinde belirleme yapılarak ilgili komutanlığa yazılı bilgi verilmektedir⁵.
   

        Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, "yabancıların Türkiye'de taşınmaz mal edinme taleplerinin, yetkili askeri komutanlıklardan sorularak, komutanlığın satışa konu taşınmazın askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri dışında bulunduğunu bildiren cevabından sonra akit ve tescil işlemlerinin yapılması gerektiği’’ ne ilişkin bir genelge hazırlamıştır. Daha sonra hazırlanan başka bir genelgeye göre, "yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler tarafından edinilecek taşınmaz malın askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgeler içerisinde olup olmadığı hususunun taşınmaz malın bulunduğu yerdeki mülki amirlik vasıtasıyla mahaldeki garnizon komutanlığından sorulması; daha önce belirli bir işlem nedeniyle yetkili komutanlıklardan sorularak görüş alınmış bir parsel veya parsel üzerinde bulunan
bağımsız bölümün yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde o ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine satışının talep edilmesi halinde, gerekli belgelerle birlikte mülki amirlik vasıtasıyla mahaldeki garnizon komutanlığından sorulması; yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler tarafından edinilecek taşınmaz malın tapu sicilinde askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgeler içerisinde kaldığına ilişkin şerh olması halinde, bu konuda askeri makamlardan herhangi bir görüş istenilmeden taleplerin doğrudan reddedilmesi’’⁶ gerekir.

⁵http: tkgm.gov.tr (07.02.2005)
⁶Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı işler Dairesi Başkanlığı  Sayı: B091TKG0160001/1369-9/675 Ankara Konu: 23/08/2004 Genelge No: 1586 2004/15: http:www.tkgm.gov.tr/eski/yab_mal_ed  23/08/2004_tar_2004_15 gen.htm (21.02.2005).

      Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesinin 8. fıkrasında askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerine  ilişkin özel bir düzenleme bulunmaktadır. Bu fıkra 5444 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra belirlenecek askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ilişkindir. Tapu Kanununun 35. maddesinin 8. fıkrasına göre, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra belirlenecek askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile
stratejik bölgelere ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri Milli Savunma Bakanlığınca geciktirilmeksizin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bakanlığa verilir.
Bu fıkranın yanı sıra 5444 sayılı Kanun ile Tapu Kanununa geçici bir madde eklenmiştir. Bu eklenen maddeye göre; 5444 sayılı kanunun yürürlüğe girdiği tarihte mevcut olan askeri yasak bölgeler, askeri ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin tamamı, Milli Savunma Bakanlığı tarafından en geç 3 ay içerisinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa gönderilir. Belirtilen bölgelere ilişkin kararlara ait harita ve koordinat değerlerinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilmesi ve sayısal ortama aktarılarak taşra birimine intikal ettirilmesine kadar geçecek sürede yetkili askeri makamlardan sorulmak suretiyle belirtilen işlemler tamamlandıktan sonra gönderilen belge ve bilgilere göre tapu
işlemleriyürütülür.
      

1. bb) Özel öğretim kurumları kanunu:

      5580 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanununun⁷  5. maddesine göre yabancılar tarafından açılmış bulunan özel öğretim kurumlarının, üzerinde kuruldukları arazileri genişletmemek şartı ve Milli Eğitim Bakanlığının izni ile, mevcut arazi üzerindeki bina, öğrenci ve donanım kapasiteleri en çok bir mislini geçmemek üzere arttırılabilir veya yenilenebilir. Yeni arazi edinmeleri ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar arttırabilmeleri Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. Bunun dışında binaları genişletilemez, çoğaltılamaz, şubeleri açılamaz, mevcut binaların yerine kaim olmak üzere yeniden binalar inşa edilemez, herhangi bir suretle mülk  edinilemez veya kiralanamaz. Mevcut binalarla ihtiyaç halinde yapılacak tamirat ve tadilat valiliğin iznine bağlıdır. (5580 sayılı Kanun md. 5/b). Yabancı okulların taşınmaz malları, kurucularının ve yetkililerinin önerisi ile Bakanlığa veya kuruluş amaçları eğitim vermek olan vakıflara Bakanlar Kurulunun izni ile devredilebilir.
         

1. cc) Mukabele-i bilmisil uygulanan devletlerin vatandaşları için getirilen sınırlamalar:
                                                          

    Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye'deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i  Bilmisil Tedabir- İttihazı Hakkında Kanun kısaca "1062 sayılı Kanun" veya "Mukabele-i  Bilmisil Kanunu" olarak da anılmaktadır. Dört maddeden oluşan bu kanun kapsamında

⁷RG 14.02.2007/26434

Arnavutluk, Lübnan, Suriye, Bulgaristan ve Yunanistan'a karşı mukabale-i bilmisil tedbirler uygulanmıştır.  Rum asıllı Yunan vatandaşlarına uygulanan mukabele-i bilmisilin dayanağını teşkil
eden ve 1062 sayılı Kanunun 1. maddesine istinaden 1964 yılında yürürlüğe giren Bakanlar Kurulu kararı, 1988 yılında yürürlükten kaldırılmıştır⁹, Rum asıllı Yunan vatandaşlarına uygulanan mukabele-i bilmisil tedbirine ilişkin Bakanlar Kurulu kararı Resmi Gazete'de yayınlanmadığı için uygulamada "gizli kararname olarak da anılmaktadır.

          1062 sayılı Kanunun 1. maddesine göre, idari kararlarla veya fevkalade veya  istisnai kanunlarla Türk vatandaşlarının mülkiyet hakkını kısmen veya tamamen sınırlayan devletlerin Türkiye’deki vatandaşlarının mülkiyet hakları Bakanlar Kurulu kararıyla karşı işlem olarak kısmen veya tamamen sınırlanabilir; menkul ve gayrimenkullerine el konulabilir. El konulan malların gelir ve tasfiyelerinden mütevellit hasılat, belgelerle ispatlamak kaydıyla zarar gören Türk vatandaşlarına verilir. Zarar gören Türk vatandaşlarının zararlarını ispatlamak için ibraz edecekleri belgelerin şekli Bakanlar Kurulu tarafından hazırlanacak bir talimatname ile tayin ve tespit edilir (md.2).
      

     3-Yabancı Gerçek Kişilerin Sınırlı Ayni Hak İktisapları
   

    Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. Maddesinin 2. Fıkrasına göre sınırlı ayni hak tesis edilmesinde de mülkiyet iktisabı için gerekli olan koşullar aranır. O halde, yabancı gerçek kişiler lehine Türkiye' deki taşınmaz mallar üzerinde sınırlı ayni hak tesis edebilmesi karşılıklılık şartına bağlıdır. Karşılıklılık şartının yanı sıra sınırlı ayni hak tesislerinde de kanunlarda yer alan sınırlayıcı hükümlere uyulması gerekir. Ayrıca üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilecek taşınmaz malın uygulama imar planı veya mevzi imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmaz mal olması gerekir. Tapu Kanunun 35. maddesinde miktar açısından da bir sınırlama getirilmiştir. Bu sınırlamaya göre, yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü iki buçuk hektarı geçemez. Yüzölçümü miktarını otuz hektara kadar
arttırmaya Bakanlar Kurulu yetkilidir.
   

         Sınırlı ayni haklar açısından getirilen miktar kısıtlamasının yanı sıra alan itibariyle de kısıtlama getirilmiştir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özelikleri nedeniyle korunması gereken alanlar , özel koruma alanları ile flora ve fauna  özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde kamu yarar ve ülke güvenliği bakımından sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas
koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine, belirlemeye Bakanlar Kurulu
yetkilidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlık bünyesinde

⁸ Bu ülkelere karşı uygulanan mukabele-i bilmisil tedbirleri hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. SARGIN, 147-156 ; İhsan ÖZMEN, Eski ve Yeni Hukukumuzda Gayrimenkul Mevzuatı, Ankara 1986, s. 1278.
⁹RG 06.02.1988/19117; RG 24.03.1988/19764; RG 24.05.1989/20174

ilgili idare temsilcilerinden oluşan komisyon tarafından, bu madde uyarınca Bakanlar Kuruluna verilen yetkiler dahilinde çalışmalar yapılmak suretiyle kamu kurum ve kuruluşlarının bu kapsamdaki teklifleri incelenip değerlendirilerek Bakanlar Kuruluna sunulur.

           Tapu Kanununun 35. maddesinde yer alan hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içerisinde maliki tarafından tasfiye edilmediği taktirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve    bedeli hak sahibine ödenir.
          Sınırlı bir ayni hak olmasına rağmen gayrimenkul rehni getirilen sınırlamaların dışında tutulmuştur.

4-YENİ DÜZENLEMEYE GÖRE YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ
MALLAR ÜZERİNDE MÜLKİYET VE SINIRLI AYNİ HAKLARI

1. Genel Olarak

     Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesi, yabancı tüzel kişilerin kapsamını daraltmıştır. Bu düzenlemeye göre, sadece yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip şirketler bazı ;şartlarla Türkiye'de taşınmaz mal edinebilirler ve bunların lehine sınırlı ayni hak tesis edilebilir. Tapu Kanunun 35. Maddesi ile yeni bir yasak getirilmiştir. Bu yasağa göre, "yabancı uyruklu gerçek kişiler" ile "yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri" dışında kalan yabancılar Türkiye’de taşınmaz mal edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

           Bu bağlamda 'yabancı tüzel kişi şirketler ile "yabancı sermaye ile Türkiye'de kurulan şirketler      ‘’ arasında bir ayrım yapmak gerekir. Tapu Kanununun 35. maddesindeki yabancı şirketler kavramı, yabancı ülkelerde bu ülkelerin mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip şirketleri ifade etmektedir. Tapu Kanunu açısından yabancı şirket kavramının ne anlama geldiği bizzat 35. Maddede tanımlanmıştır. Tapu Kanunun 35. Maddesine göre  bir şirketin yabancı sayılabilmesi için ortaklarının vatandaşlığına ve sermayesinin kaynağına bakılmaz. Önemli olan şirketin yabancı bir ülkede, bu ülkenin mevzuatının aradığı şartlara göre kurulmasıdır .

     Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve bu Kanunun uygulama yönetmeliği kapsamında Türkiye'de yabancı sermaye ile kurulan ve ortaklarının tamamı yabancı olan şirketler Türk şirketidirler. Bu şirketlerin hangi şartlarda taşınmaz mal edinebileceği Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununda belirlenmiştir.

A- Yabancı Ticaret Şirketlerinin Taşınmaz Mal ve Sınırlı Ayni Hak İktisap Etmeleri

        2003 yılında 4916 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önce, yabancı, şirketlerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmelerine bazı  ikili antlaşmalarla izin verilmişti Antlaşmalarla oluşturulan rejimde, ahdi ve fiili karşılıklılık üzerinde durulmakta, ayrıca taşınmaz mal ediniminin şirketin faaliyetlerini yerine getirmesi bakımından gerekli olması aranmaktaydı¹⁰. 4916 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişi şirketlerin, karşılıklı olmak ve kanuni sınırlayıcı hükümlere uygun olmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz mal edinebileceklerine ilişkin açık bir düzenleme getirilmişti. Bu düzenleme de, yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişi şirketler arasında herhangi bir ayrım yapılmamıştı.

      Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesi ise oldukça farklı bir düzenleme içermektedir. Buna göre, yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.
       Buna karşın sınırlı ayni haklar arasında yer almakla beraber taşınmaz rehni açısından bir esneklik getirilmiştir. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine Türkiye de taşınmaz rehni tesisinde herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. İpotek tesisi açısından Türk şirketleri ile yabancı şirketler arasında bir ayırım yoktur.

       Tapu Kanununun 35. maddesinin 7. fıkrasında yabancı tüzel kişi şirketlerin hangi alanlarda taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri konusunda Bakanlar Kuruluna yetki verilmiştir.  Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin: sulama, enerji,  tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özelikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları ile flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlarda ve stratejik yerlerde  kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alanları ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının tescile esas koordinatlı harita ve planları içeren teklifi üzerine belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.

B- Yabancı Derneklerin Taşınmaz Mal ve Sınırlı Ayni Hak İktisap Etmeleri

      Dernekler Kanununun¹¹  22. maddesine göre, dernekler genel kurullarının yetki
vermesi üzerine yönetim kurulu kararıyla taşınmaz mal satın alabilir veya taşınmaz
mallarını satabilirler. Dernekler edindikleri taşınmazları, tapuya tescilinden itibaren bir
ay içinde mülki idare amirliğine bildirmekle yükümlüdürler.

¹⁰ESMER, 689.
¹¹RG 23.11.2004/25649.

     Türk Medeni Kanununun 92. maddesinde yapılan değişikliğe¹²  göre yabancı dernekler, uluslararası alanda iş birliği yapılmasında yarar görülen hallerde ve karşılıklı olmak koşuluyla Dışişleri Bakanlığının görüşü  alınmak suretiyle İçişleri Bakanlığının izniyle Türkiye'de faaliyette ve iş birliğinde bulunabilirler, şube açabilirler, üst kuruluşlar kurabilir ve kurulmuş üst kuruluşlara katılabilirler.

     Dernekler Kanunu¹³,  sadece Türkiye'de kurulan derneklere uygulanmaz. Dernekler Kanununun 36. maddesine göre, bu Kanun hükümleri yabancı dernekler ile merkezleri yurt dışında  bulunan kar amacı gütmeyen kuruluşların Türkiye'deki şube veya temsilcilikleri hakkında da ceza hükümleri ile birlikte uygulanır.

      Dernekler Yönetmeliğinin¹⁴  amacı; dernekler ile kar amacı gütmeyen kuruluşlar ve
bu Yönetmelik kapsamına giren vakıfların tabi olacakları usul ve esaslar düzenlemektir (md.1)

     Bu Yönetmelik, 5253 sayılı Dernekler Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun ilgili hükümleri, 3335 sayılı Uluslararası Nitelikteki Teşekküllerin Kurulması Hakkında Kanun,  4778 sayılı çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanunun 36. maddesi;  3152 sayılı İçişleri Bakanlığı Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun13/A maddesi ve 227 sayılı Vakıflar Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin ek 3. maddesine dayanarak hazırlanmıştır(md.3). Bu sebeple adı "dernekler yönetmeliği  olmasına rağmen vakıflar ve merkezleri yurt dışında bulunan kar amacı gütmeyen kuruluşlar kapsamına alınmıştır.

      Dernekler Yönetmeliğinin 4. maddesine göre, Yönetmelikte geçen yabancı dernek kavramı merkezleri yurt dışında bulunan dernekler ile merkezleri yurt dışında bulunan kar amacı gütmeyen kuruluşları ifade eder. Böylece derneklerin ve kar amacı gütmeyen diğer uluslararası kuruluşların yabancılık vasfının tayininde ’’ merkezlerinin  bulunduğu yer’’  esas alınmıştır, Merkezleri yurt dışında bulunan dernekler ve diğer uluslar arası kuruluşlar yabancı statüsündedirler.

       Dernekler Yönetmeliğinin 26. Maddesine göre, yabancı ülkelerde kurulmuş dernekler, Dışişleri Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle, Bakanlığın izniyle Türkiye’de doğrudan faaliyette veya işbirliğinde bulunabilir. temsilcilik veya şube açabilir, dernek veya üst kuruluş kurabilir veya kurulmuş dernek veya üst kuruluşlara katılabilirler. Yabancı dernekler.,Türkiye'deki faaliyetinde derneklerin tabi olduğu mevzuat hükümlerine tabidir.

        Yabancı dernekler, işbirliği yapma, temsilcilik veya şube açma, dernek veya üst kuruluş kurma, kurulan dernek veya üst kuruluşlara katılma ve Türkiye' de doğrudan faaliyette bulunma ile ilgili başvuruları Yönetmeliğin 27-29. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayrıca, yabancı derneklerin Türkiye' deki şube ve temsilciliklerinin

¹² RG  11.1.2003/24990.                                                                                                                                                 ¹³ RG 23.10.2004/25649.                                                                                                                                       ¹⁴RG 31.03.2005/25772.

kütükten silinmesine ilişkin işlemler Daire Başkanlığınca yerine getirilir (Dernekler Yönetmeliği md. 90).

    Yabancı derneklerin Türkiye'de temsilcilik veya şube açmaları Dernekler Kanununun 5. maddesinde ve Dernekler Yönetmeliğinin 27-29. Maddelerinde aranılan şartlarla mümkün olmasına rağmen bu derneklerin taşınmaz mal edinip edinemeyeceğine ilişkin açık bir düzenleme bulunmamaktadır. 2003 yılında 4916 sayılı Kanun ile düzenlenen Tapu Kanununun 35. maddesinde sadece yabancı ülkelerde bu ülkelerin mevzuatlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinden söz edilmiş, yabancı derneklere veya bunların Türkiye'de açacakları temsilcilik veya şubelere ilişkin herhangi bir düzenleme getirilmemişti. Dernekler Kanununun 36. maddesinde, Kanundaki bütün hükümlerin tamamının yabancı derneklerin veya merkezleri yurt dışında bulunan kar amacı gütmeyen kuruluşların Türkiye'deki şube veya temsilcilikleri hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu hükümler arasında derneklerin taşınmaz mal edinmesi de yer almaktadır. Dernekler Yönetmeliği Dernekler Kanunun 36. maddesine paralel bir düzenleme getirmiştir. Dernekler Yönetmeliğinin 26/2 maddesine göre, yabancı dernekler, Türkiye' deki faaliyetlerinde derneklerin tabi olduğu mevzuat hükümlerine tabidir. Dernekler Yönetmeliğinin "taşınmazların bildirilmesi" başlığını taşıyan 93. maddesine göre dernekler edindikleri taşınmazları tapuya tescilinden itibaren 30 gün içinde "Taşınmaz Mal Bildirimini" doldurmak suretiyle mülki idare amirliğine bildirmekle yükümlüdürler.  Bu form, büyükşehir belediyesi sınırları içinde kalan ilçeler hariç diğer ilçelerde bulunan dernekler tarafından 2 suret olarak verilir.

     5444 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeden önce, Tapu Kanununda açıkça tüzel kişi yabancı şirketlerden söz edilmesi karşısında yabancı derneklerin Türkiye'de taşınmaz mal edinemeyeceği sonucuna varılıyordu.

     Tapu Kanunun 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen 35. maddesi konuyla ilgili  tereddütlere son vermiştir. Tapu Kanunun 35. maddesinin 4. fıkrasına göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındakiler Türkiye'de taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

C- Yabancı Vakıfların Taşınmaz Mal ve Sınırlı Ayni Hak İktisapları

          Dernekler Yönetmeliğinin 4. maddesine göre, yabancı vakıf, merkezleri yurt dışında bulunan vakıfları ifade eder. Böylece vakıfların yabancılık vasfının tayininde "merkezlerinin bulunduğu yer" esas alınmıştır. Merkezleri yurtdışında bulunan vakıflar yabancı statüsündedirler.

        Yabancı vakıflar, uluslararası alanda işbirliği yapılmasında yarar görülen hallerde karşılıklı olmak koşulu ile Dışişleri Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle, Bakanlığın izniyle Türkiye'de doğrudan faaliyette bulunabilir, temsilcilik kurabilir, şube açabilir üst kuruluşlar kurabilir, kurulmuş üst kuruluşlara katılabilir veya kurulmuş vakıfla işbirliği yapabilirler. Bu vakıflar. Medeni Kanun hükümlerine göre kurulan vakıflar hakkında uygulanan mevzuata tabidir (Dernek Yönetmeliği md. 22). Yabancı vakıfların temsilcilik kurma, şube açma, üst kuruluş kurma, kurulan üst kuruluşlara katılma, kurulmuş vakıflarla işbirliği yapma ve Türkiye'de doğrudan gerçekleştirmek eli istedikleri diğer faaliyetleriyle ilgili başvuruları Yönetmeliğin 23-25. Maddeler arasında düzenlenmiştir. Yabancı vakıfların Türkiye'deki şube ve temsilciliklerinin kütükten silinmesine ilişkin işlemler Daire Başkanlığınca yerine getirilir. (Dernek Yönetmeliği md. 90)

    5444 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeden önce, Tapu Kanununda taşınmaz mal edimini düzenleyen ve Anayasa Mahkemesi  tarafından iptal edilen 35. Maddesinde sadece yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişi şirketlerin karşılıklı olmak ve sınırlamalara uymak kaydıyla ülkemizde taşınmaz mal edinmesi öngörülmüştü. Madde metninde açıkça yabancı vakıflardan söz edilmemişti. Ancak 4916 sayılı Kanunun gerekçesinde ,yabancı şirketlerin kapsamı açıklanmıştı. Yabancı şirketlerin kapsamına Türk Ticaret Kanununda tanımlanan şirketlere tekabül eden imalat, hizmet, ticaret ziraat ve benzeri alanlarda faaliyet göstermek amacıyla yabancı ülkelerde kurulmuş şirketler dahil edilmişti. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınan bilgilere göre, gerekçede yer alan bu ifade karşısında ve özellikle uygulamada yabancı vakıflar tarafından Türkiye'de taşınmaz mal edimine ilişkin bir talebin olmaması sebebiyle, bunların Türkiye’de  taşınmaz mal edinemeyeceği düşünülmekteydi.

    Bugün için mevzuatta aranılan şartlarda yabancı vakıflar Türkiye’de faaliyette bulunsalar bile taşınmaz mal edinemezler ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Çünkü Tapu Kanununun 5444 sayılı kanun ile düzenlenen 35. Maddesinin 4. fıkrasında yabancı tüzel kişi şirketler dışındakilerin Türkiye’deki taşınmaz mallar üzerinde ayni hak iktisap edemeyecekleri ifade edilmiştir.

6- YENİ DÜZENLEMEYLE YABANCILARIN MİRAS YOLUYLA TAŞINMAZ MAL
iKTiSABI
    

35. A) Karşılıklılık Bulunan Devlet Vatandaşlarının Miras Yoluyla Taşınmaz Mal
    Edinmesi
              Bu durumda kanun koyucu Türkiye ile karşılıklılık bulunan ve bulunmayan
    şeklinde ikili bir ayrım yaparak konuyu düzenlemiştir.
             Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni
    miras yoluyla intikal eden taşınmazları iktisap edebilmeleri için öngörülen kayıt ve
    sınırlamalar uygulanmaz. Tapu Kanununun 35. maddesinin 5. fıkrasında, "birinci
    fıkrada belirtilen kayıt ve sınırlamaların" uygulanmayacağından söz edilmiştir. O halde, birinci fıkrada yer almamakla beraber yabancıların taşınmaz mal edinmesi ile ilgili hükümler içeren muhtelif kanunlarda yer alan sınırlamalar kanuni miras açısından da geçerli olacaktır. Tapu Kanununun 5444 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen 35. maddesinin 1. fıkrasında yer alan sınırlamalar şunlardır :

(1) Taşınmazın, iş yeri veya mesken olarak kullanılması

(2) Uygulama imar planı veya mevzi plan içinde kalması

(3) İktisap edilecek taşınmaz malın miktarının ülke genelinde iki buçuk hektardan
fazla olmaması.

     Bu üç sınırlama, yabancının kanuni miras yoluyla edineceği taşınmaz mallar
açısından uygulama alanı bulmayacaktır. Bununla beraber, söz konusu sınırlamalar ölüme bağlı tasarruflarla intikal edecek taşınmaz mallar için geçerliliğini koruyacaktır.
Yasa koyucu satın alma için öngörülen bütün kayıt ve sınırlamaların ölüme bağlı
tasarruflarla gerçekleştirilecek iktisaplarda da aynen uygulanmasını öngörmüştür.
Amaç, ölüme bağlı tasarruflar yoluyla sınırlayıcı hükümlerin bertaraf edilmesini engellemektir.

 B- Karşılıklılık Bulunmayan Devlet Vatandaşlarının Miras Yoluyla Taşınmaz Mal
     Edinmesi

      Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri "taşınmaz" ve "sınırlı ayni hakların" intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir. 5444 sayılı Kanun ile düzenlenen Tapu Kanununun 35. Maddesinde Türkiye ile arasında karşılıklılık bulunmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edinecekleri  taşınmaz malların yanı sıra sınırlı ayni hakların da tasfiye edileceği ifade edilmiştir. Bu fıkrada Türkiye ile arasında karşılıklılık olmayan
devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edinecekleri sınırlı ayni hakların akıbeti düzenlenmiş olmasına rağmen karşılıklılığın gerçekleştiği devlet vatandaşlarının sınırlı ayni hakları konusunda bir açıklık yoktur. Karşılıklılığın gerçekleştiği devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla taşınmaz mal edinmeleri halinde 35. Maddenin 1.fıkrasında belirtilen sınırlayıcı hükümlerin uygulanmayacağından söz edilmiş, ancak sınırlı ayni haklara değinilmemiştir. Prof. Dr. Nuray Eksinin görüşüne göre ise,
kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için geçerli olan bu sistemin sınırlayıcı ayni haklar açısından da geçerli olduğunu kabul etmek gerekir.  Prof. Dr. Aysel Çelikel'in de konuyla ilgili görüşü aynıdır.

7- TAŞINMAZ MAL EDİNMEDE TÜRK VATANDAŞLARIYLA EŞİT MUAMELE
GÖRECEK YABANCILAR İLE DURUMLARI ÖZELLİK GÖSTEREN YABANCILAR

A- Türk Vatandaşlığını Doğumla Kazanan ve Çıkma İzni ile Türk
Vatandaşlığından Ayrılanlar

Türk Vatandaşlığı Kanunu gereğince Türk vatandaşlığını kaybeden kişiler , kayıp tarihinden başlayarak yabancı muamelesine tabi tutulur (TVK md.29). O halde kayıp tarihinden itibaren bu kişiler taşınmaz mal edinme açısından yabancı statüsündedirler ve ancak Tapu Kanununun 35. maddesinde yer alan şartlarla taşınmaz mal edinebilirler.

         Yurt dışında yaşayan ve çeşitli sebeplerle bulunduğu ülkenin vatandaşlığına geçmek isteyen Türk vatandaşları dikkate alınarak bu hükme bir istisna getirilmiştir. Türk hukukunda çifte vatandaşlık 1981 yılında kabul edilmesine rağmen bazı devletlerin özellikle göç alan devletlerin mevzuatlarında çifte vatandaşlık kabul edilmemiştir. Bu sebeple, çifte vatandaşlığı kabul etmeyen devletlerin vatandaşlığın
kazanmak isteyen Türk vatandaşları öncelikle kendi vatandaşlıklarını terk etmek zorunda bırakılmaktadır. Türk vatandaşlığından ayrılmak istememesine rağmen sosyal ve ekonomik sebepleri bulunduğu ülkenin vatandaşlığına geçmek isteyen kişileri korumak amacıyla TVK nin 29. maddesine bir hüküm konulmuştur. Bu hükme göre, doğumla Türk vatandaşı olup da, İçişleri Bakanlığından vatandaşlıktan çıkma izni alanlar ve bunların vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan
çocukları; Türkiye Cumhuriyeti’nin mili güvenliğine ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, askerlik hizmetini yapma yükümlülüğü ve seçme seçilme kamu görevlerine girme ve muafen araç veya ev eşyası ithal etme hakları dışında sosyal güvenliğe ilişkin kazanılmış hakları saklı kalmak ve bu hakların kullanımında ilgili kanunlardaki hükümlere tabi olmak şartıyla Türk vatandaşlarına tanınan
haklardan yararlanmaya aynen devam ederler. Kanunun 33 ve 35. madde hükümleri saklıdır (TVK md.29)¹⁵ .

          Çıkma yoluyla kişinin Türk vatandaşlığından ayrılabilmesi için bu yönde bir talebinin olması ve bu talebin yetkili makam tarafından kabul edilmesi gerekir¹⁶ . Çıkma izni İçişleri Bakanlığı tarafından verilir. Ancak İçişleri Bakanlığının bu izni verebilmesi bazı şartların gerçekleşmesine bağlıdır. Bu şartlar TVK' nin 20. maddesinde sayılmıştır. Bu maddede 4 bent halinde sayılan şartlar şunlardır :

(1) Mümeyyiz ve reşit olmak,

(2) Herhangi bir nedenle yabancı devlet vatandaşlığını kazanmış olmak veya
başka bir devlet vatandaşlığını kazanacağına ilişkin inandırıcı belirtiler bulunmak,

(3) Herhangi bir suç nedeniyle aranmakta olan kişilerden olmamak,

(4) Hakkında herhangi bir mali ve cezai tehdit bulunmamak .

¹⁵  5203 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Türk Vatandaşlığı Kanununda Değişiklik Yapılmasına ilişkin Kanun RG 06.07.2004/255514.
¹⁶ Ayrıntılı bilgi için bkz. Ergin NOMER, Vatandaşlık Hukuku, 15. bası, İstanbul 2005, s.105-110; Vahit
DOĞAN, Türk Vatandaşlık Hukuku, 4. bası, Ankara 2004, s. 102-117

      Vatandaşlıktan çıkmak isteyen kişi,  aynı zamanda başka bir devlet vatandaşı ise çıkma belgesi kendisine derhal verilir. Bu belge ile birlikte kendisine "5203 Saylı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına ilişkin Belge" de verilir. Vatandaşlıktan çıkmak isteyen kişi, başka bir devlet vatandaşı değil ise, İçişleri Bakanlığı tarafından kendisine izin belgesi, ilgili yabancı devlet vatandaşlığını kazandığını belirten belgeyi getirdiğinde çıkma belgesi verilir (TVK md.22)

    Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 29.  maddesinde 1995 yılında 4112 sayılı Kanun yapılan değişiklikten itibaren kullanılan "4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" nin adı "5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" olarak değiştirilmiştir .  Bu belge, uygulamada renginden dolayı "pembe kart" (pink card) olarak adlandırılmaktadır. Pembe kart uygulaması ilk defa 1995 yılında 4112 sayılı Kanun ile TVK ‘ nin 29. maddesinde yapılan değişiklikle başlatılmıştır. Bu değişiklikten itibaren Türk vatandaşlığından çıkma talebinde bulunanlara aynı zamdan pembe kart verilmiştir. Bu uygulama, 2004 yılında 5203 sayılı Kanun ile TVK ' nin 29. maddesinde yapılan değişiklikten sonra da devam etmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün, Türk Vatandaşlığı Kanunun 5203 sayılı Kanun ile değişik 29. maddesine, diğer bir ifadeyle pembe kart hamillerine ilişkin genelgesi şöyledir ¹⁷ :

1) 5203 sayılı Kanun kapsamına giren kişilere, Kanunun 29. Maddesinde belirtilen konulara ilişkin işlemler sırasında ibraz edilmesi zorunlu olan ve '5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" olarak adlandırılan bir belge verilmesi esası getirilmiştir. Bu belgeyi vermeye yurt dışında Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilileri ve Konsoloslukları, yurt içinde ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü İle İI Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlükleri yetkili kılınmıştır.

2) "5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" nin Kanunun 29. maddesinde belirtilen konulara ilişkin işlemler sırasında hak sahipliğinin belirlenmesine yönelik olarak ibraz edilmesi gerekmekte olup, bu belge kimlik belgesi yerine geçemez ve başka amaçla kullanılamaz.

3) Türk vatandaşlığını doğumla kazanmış olup da, sonradan izin almak suretiyle (Asya ve Afrika’daki  tüm devletler ile Avrupa'daki Polonya, Yunanistan, Bulgaristan Romanya, Macaristan, Arnavutluk, Çek Cumhuriyeti, Slovakya ve Yugoslavya'nın dağılmasıyla ortaya  çıkan Bosna Hersek Hırvatistan, Slovenya, Makedonya , Yugoslavya Federal Cumhuriyeti (Sırbistan) vatandaşlığına geçenler hariç) yabancı bir devlet vatandaşlığına geçen veya önceden yabancı bir devlet vatandaşlığına

¹⁷GENELGE: 5203 Sayılı Kanunla tanınan hakların kullanılmasına ilişkin genelge: http www.tkgm.gov.t
(21.2.2005)

geçip de sonradan çıkma izni alan kişiler ile bunların vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan çocuklarının taşınmaz mal iktisabı, ferağı, miras ve mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk Vatandaşları gibi merkeze sorulmadan ilgili tapu sicil müdürlüklerince sonlandırılacaktır.

      4) 5203 Sayılı Kanuna tabi kişilerden olup da, belirtilen devletlerin vatandaşlığına  geçenler ise, yalnızca miras haklarından Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı gibi yararlanacağından bunların miras haklarına ilişkin talepleri merkeze sorulmadan ilgili tapu sicil müdürlüklerince karşılanacak,  miras dışındaki taşınmaz mala ilişkin talepleri ise eskiden olduğu gibi merkeze sorularak alınacak cevaba göre-sonuçlandırılacaktır. 
     Bu itibarla, 5203 sayılı Kanun kapsamına giren kişilerin tapu işlemleri için bizzat başvurmaları halinde, yani vatandaşlığını kazandıkları ülkenin resmi kimlik kartı veya pasaportunun yanı sıra "5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" yi ibraz etmeleri zorunludur. Bu kişilerin vekalet yoluyla işlem yaptırmaları halinde ise, vekaletnamelerini düzenletirken (yurt dışında bir noter veya başkonsolosluktan ya da Türkiye'de bir noterden) yeni vatandaşlığını kazandıkları ülkenin resmi kimlik kartı veya pasaportun yanı sıra "5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" yi ibraz etmeleri gerekmektedir. Bu vekaletname ile birlikte vekalet verdikleri şahsa 5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" nin tasdikli bir suretini de vermeleri ve işlem sırasında ibraz zorunlu bulunmaktadır.

      5203 sayılı Kanundan önce, 4112 sayılı Kanuna göre hak sahiplerine verilen ‘’4112 Sayılı Kanunla Saklı Tutulan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" sahiplerinin müktesep hakları korunduğundan, "5203 Sayılı Kanunla Tanınan Hakların Kullanılmasına İlişkin Belge" sahibi olarak değerlendirilecek, tapu ve kadastro işlemleri buna göre karşılanacaktır.

     Türk Vatandaşlığı Kanununun 29. maddesinde belirtilen olanaklar yararlanmak için, doğumla Türk vatandaşı oldukları halde İçişleri Bakanlığından çıkma izni alarak Türk vatandaşlığından ayrılan kişilerin hangi devletin vatandaşlığına geçtiğine ilişkin herhangi bir sınırlama Kanunda bulunmamaktadır. Aslında bu maddede yer alan düzenlemenin özellikle de Almanya'da yaşayan Türk vatandaşlarını korumak amacıyla getirildiği bilinmektedir. Bununla beraber, madde metninde çıkma izni alan kişinin hangi devletin vatandaşlığını kazandığı üzerinde durulmamıştır. Buna rağmen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün konuyla ilgili genelgesinde bazı ülkeler sayılmış ve çıkma izni alıp da bu ülkelerin vatandaşı olanların 29. Maddede öngörülen haklardan yararlanmayacakları ifade edilmiştir. Genelgeye göre, "Türk vatandaşlığını doğumla kazanmış olup da, sonradan izin almak suretiyle, Asya ve Afrika'daki tüm devletler ile Avrupa'daki Polonya, Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Macaristan, Arnavutluk, Çek Cumhuriyeti, Slovakya ve Yugoslavya'nın dağılmasıyla ortaya çıkan Bosna Hersek, Hırvatistan, Slovenya, Makedonya, Yugoslavya Federal Cumhuriyeti (Sırbistan) vatandaşlığına geçenler hariç) yabancı bir devlet vatandaşlığına geçen veya önceden yabancı bir
devlet vatandaşlığına geçip de sonradan çıkma izni alan kişiler ile bunların vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı reşit olmayan çocuklarının taşınmaz mal iktisabı, ferağı, miras ve mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk Vatandaşları gibi merkeze sorulmadan ilgili tapu sicil müdürlüklerinde sonuçlandırılacaktır".

     Genelge, TVK' ya aykırı olamaz. TVK 'da, Türk vatandaşlığından çıkma izni alanların hangi devletin vatandaşlığına sahip oldukları üzerinde durulmamıştır. Oysa Genelgede, Türk vatandaşlığından çıkma izni alanlardan Asya ve Afrika'daki tüm devletler ile Avrupa'daki Polonya, Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Macaristan Arnavutluk, Çek Cumhuriyeti, Slovakya ve Yugoslavya'nın dağılmasıyla ortaya çıkan Bosna Hersek, Hırvatistan, Slovenya, Makedonya, Yugoslavya Federal Cumhuriyeti (Sırbistan) vatandaşlığına  geçenlerin TVK ' nin 29. Maddesinde belirtilen haklardan kanuni miras hariç , yararlanamayacakları belirtilmiştir. TVK' da mevcut olmayan sınırlamanın Genelge ile getirilmesi mümkün değildir. Bu sebeple,  doğumla Türk vatandaşı olan ve sonradan Türk vatandaşlığından çıkma izni alarak ayrılanların hangi devletin vatandaşlığına sahip oldukları önem taşımamaktadır.

6- TAŞINMAZ MAL EDİNMEDE TÜRK VATANDAŞLARIYLA EŞİT MUAMELE
GÖRECEK YABANCILAR İLE DURUMLARI ÖZELLİK GÖSTEREN YABANCILAR

     Ecnebi Devletlere Ankara'da Sefarethane ve Konsoloshane İnşa Etmek Üzere Meccanen Arsa Tahsisi Hakkında 6593 sayılı Kanunun¹⁸ 1. maddesine göre ecnebi devletlere Ankara’da sefarethane ve konsoloshane inşa etmek üzere Hazine tarafından bedelsiz arsa tahsis ve temlik edebilir. Gerek bu arsaların, gerekse bu arsalar üzerine inşa olunacak sefarethane ve konsoloshanelerin tapuya tescillerinde harç ve resim alınmaz (6593 sayılı Kanunun md. 2). Bedelsiz arsa tahsis ve temliki,
tapu harcı ve gümrük vergisi muafiyeti, bunlardan istifade edecek yabancı devletlerin Türkiye Cumhuriyeti’ne karşılıklılık esasına göre aynı hakları tanımasına bağlıdır.

       Uygulamada Türkiye'deki yabancı elçiliklerin taşınmaz mal talepleri, karşılıklılık ilkesi çerçevesinde yerine getirilmektedir. Antlaşma varsa antlaşma hükümlerine göre:  antlaşma yoksa karşılıklılığı teyit eden notanın verilmesi ile taşınmaz tahsisi yapılmaktadır.
        Diplomatik İlişkiler Hakkında Viyana Konvansiyonunun 21. maddesi alternatif bir düzenleme içermektedir. Buna göre, kabul eden devlet, gönderen devletin diplomatik misyonunun faaliyetleri için gerekli olan ölçüde kendi topraklarında taşınmaz mal edinmesini sağlayacak veya diğer bir yolla yer bulmasına yardımcı olacaktır. Kabul eden devlet,  gönderen devlete diplomatik amaçlara uygun bir taşınmazı temin etmede idari yardımda bulunmakla yükümlüdür. Bununla beraber yabancı devlet diplomatik binaların alınması veya inşası için olağan sayılmayacak bir yardım talebinde bulunursa, modern uygulamada, Viyana Konvansiyonunun 21. maddesinde yer alan ve bir ölçüde yetersiz kalan hükmüne dayanmaktansa, konuyla ilgili özel bir milletlerarası antlaşmanın yapılması tercih edilmektedir .¹⁹ ABD, 1969, 1972 ve 1977 yıllarında SSCB ile seksen beş yıllığına her türlü yükümlülükten ari taşınmaz kirası antlaşmaları yapmıştır. Bu antlaşmalar kapsamında Moskova ve Washington’da misyon binaları inşa edilmiştir. Her iki devlet ,  masrafları kendileri tarafından karşılanarak inşa ettikleri misyon binalarının maliki olmuşlardır.²⁰

               Türkiye , birçok devlet ile konsolosluk anlaşmaları imzalamıştır²¹. Bu antlaşmalarda, konsoloslukların taşınmaz mal edinimi düzenlenmiştir. Taşınmaz mal edinimine ilişkin açık düzenleme getiren bu antlaşmaların bir kısmında,  akit taraflardan her birinin; konsolosluk binası olarak kullanılacak taşınmaz malların satın alınması, inşası veya kiralanmasını kolaylaştırmak üzere kendi

¹⁸ RG 27.05.1955/9013.  ¹⁹ DENZA,108   ²⁰DENZA,108.

²¹Antlaşmalar için bkz. Aysel ÇELİKEL/Cemal ŞANLI/Gülseli ÖZTEKİN/B. Bahadır ERDEM/İnci ATAMAN/F. Kerem GİRAY, Milletlerarası Özel Hukuk Sözleşmeleri ,  İstanbul 2005,s. 578-1378

mevzuatı çerçevesinde her türlü yardımda bulunacağı; diğer tarafın konsolosluk memur ve hizmetlilerine uygun konut bulunmasında gerekli yardımı sağlayacağı; gönderen devletin arsaların, binaların ve bina kısımlarının bulundukları veya  bulunacakları bölgede kabul eden devlet tarafından uygulanan mevzuat hükümlerine riayet edeceği ;bu alanlarda inşaat ve şehircilikle ilgili yasal düzenlemelere uyacağı öngörülmüştür. Antlaşmaların bir kısmında ise, sadece, akit taraflardan her birinin kendi mevzuatına uygun olarak ülkesinde diğer tarafın konsolosluk binası için gayrimenkul edinmesini veya kiralamasını kolaylaştıracağı; konsolosluk memurlarının ve hizmetlilerinin ikametleri için münasip meskenlerin bulunmasına yardımcı olacağı ifade edilmiştir.

7-UYGULAMADA GÜVEN SÖZLEŞMESİ (TRUST AGREEMENT)
    

      Yabancıların taşınmaz mülkiyetine kavuşmaları açısından gerekli incelemelerin
yapılarak değerlendirilmesi kimi zaman uzun zaman almaktadır. Yukarıda da
bahsettiğimiz gibi edinilecek taşınmazın bulunduğu konum miktar karşılıklılık
ilkesinin araştırılması gibi hususlar kimi zaman aylarca yıllarca süregelen bürokratik
engellere takılmaktadır. Oysa ki özellikle yabancı tüzel kişiliği bulunan şirketlerin çoğu
zaman taşınmaz edinme sebebi taşınmazı ticari faaliyetlerinde kullanma amaçlıdır.
Bu nedenle uygulamada güven sözleşmesi adı verilen sözleşmeler karşımıza
          Güven sözleşmesinin tarafları taşınmazın gerçek alıcısı ile tapu kayıtlarında
görünecek resmi alıcısıdır. Ekte örneğini sunduğum sözleşmede görüleceği üzere
taşınmazı tapuda üzerine alan taraf karşı tarafa taşınmazı zapta karşı koruyacağına
ve bürokratik işlemlerin sonucunda taşınmazın mülkiyetini devredeceğine dair taahhütte bulunmaktadır.

         Gerçekte hukuken bu tip sözleşmeler muvazaalı sözleşmeler mi yoksa inançlı
muamele mi olduğu hususu hukuken tartışmalıdır.

         Muvazaalı olduğu kabul edilecek olursa tarafların yapmış oldukları akit gerçekte satım sözleşmesinin gizlenmesi için yapılmış bir akit sayılacağından bu durum mevsuf muvazaa sayılmalıdır. Bu durumda karşımıza çıkan sorun ise gizlenmek istenen akit resmi şekil şartına tabi ise konumuz açısından gayrimenkul mülkiyetini nakil borcu doğuran bir akit resmi şekil şartına uymak zorunda olduğundan muvazaalı olarak yapılan akitte bu şekil şartını taşımadığından Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre akit hükümüz sayılacaktır.(Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı 1.4.1974)Eğer sözleşmeye inançlı işlem denilecek olursa ve gayrimenkul devir borcunu içeren bu sözleşme resmi şekilde yapılırsa bu taktirde geçerli olacaktır.